Chcete ukončit nájem? Budete muset vypovědět nájemní smlouvu. Aby výpověď z nájmu byla platná, musí splňovat určité náležitosti. Nájem, který slouží k uspokojení bytových potřeb, je ochraňován zákonem. I když si pronajímatel a nájemce v nájemní smlouvě žádné podmínky pro tuto situaci nesjednají, platí pravidla stanovená Občanským zákoníkem. Ten se podmínkami výpovědi z nájmu zabývá velmi podrobně. Kdy je tedy možné ze zákona ukončit nájem ze strany nájemce nebo pronajímatele  a jak se má správně postupovat?

Co říká Občanský zákoník

Obecná pravidla pro ukončení závazku podle ustanovení Občanského zákoníku říkají, že smlouvy lze ukončovat buď výpovědí nebo odstoupením dle ujednání zúčastněných stran nebo podle zákona. Jestliže tedy nebude v nájemní smlouvě výslovně uvedeno, jaké jsou důvody výpovědi nebo odstoupení od smlouvy, je možno takovou smlouvu ukončit pouze z důvodů stanovených zákonem. Občanský zákoník obsahuje také zvláštní ustanovení týkající se ukončení nájmu bytu. Proto se v tomto případě nepoužívají obecná pravidla a je nutné řídit se tímto zvláštním ustanovením. Jsou zde popsány možnosti ukončení nájmu jak pronajímatelem, tak nájemcem.

Ukončení nájmu bytu pronajímatelem

Pro výpověď nájemní smlouvy nabízí občanský zákoník několik možností. Ze strany pronajímatele může být vypovězena nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou nebo neurčitou s výpovědní lhůtou tří měsíců. To však lze učinit pouze z několika důvodů:

  • jestliže nájemce hrubým způsobem porušuje své povinnosti, které vyplývají z podmínek nájmu, tedy například neplatí sjednané nájemné nebo poplatky za služby za dobu nejméně tří měsíců, poškozuje závažný způsobem byt, provádí bez souhlasu stavební úpravy v bytě, aniž by měl souhlas pronajímatele
  • pokud byl nájemce odsouzen pro trestný čin, který spáchal na pronajímateli či členu jeho rodiny, a spáchal tento čin úmyslně
  • v případě, že byt musel být vyklizen, protože s ním bude naloženo ve veřejném zájmu a nebude možno ho užívat
  • pro jiné závažné důvody k vypovězení nájmu

U nájemní smlouvy na dobu neurčitou je možno vypovědět nájemní smlouvu také v situaci, kdy pronajímatel potřebuje byt pro sebe nebo svého manžela či jiného příbuzného. V takovém případě musí být uveden konkrétní důvod výpovědi i jeho podrobný popis. Tento popis je nutný pro případ, že se nájemce bude bránit a zahájí řízení o přezkum výpovědi. Nájemce se totiž může do dvou měsíců od doručení výpovědi obrátit na soud a podat návrh na přezkum. Pokud by nebyl uveden důvod výpovědi, byla by výpověď z nájemní smlouvy neplatná.

Výpověď nájemní smlouvy nájemcem

Nájem může být vypovězen i ze strany nájemce. Pokud jde o nájem na dobu neurčitou, není nutné udání důvodu. I zde je výpovědní lhůta tři měsíce. Protože se častěji uzavírá nájemní smlouva na dobu určitou, musí výpověď splňovat některý z těchto důvodů:

  • Jeho osobní poměry se změnily tak, že nájemce není schopen za daných podmínek v nájmu pokračovat, například když nemá možnost platit nájem, protože ztratil zaměstnání, nebo když dostal práci v jiné obci. Výpovědní lhůta je opět tři měsíce.
  • Nemovitost je v takovém stavu, že ji není možno používat k bydlení. Pokud pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu v přiměřené lhůtě stanovené nájemcem, mělo by dojít k ukončení  nájmu bez odkladu.

Nájemce má poněkud větší možnosti k ukončení nájmu než pronajímatel, ale i pronajímatel má k dispozici dostatečně široké spektrum možností, jak nájem ukončit.

Náležitosti výpovědi z nájmu

I výpověď nájemní smlouvy musí splňovat určité náležitosti. Především se jedná o formu, která by vždy měla být písemná. Musí být druhé straně doručena, výpovědní lhůta pak běží počínaje prvním kalendářním dnem měsíce, který následuje po doručení výpovědi. Pronajímatel musí nájemce prokazatelně poučit o jeho právech vznést námitku nebo požádat o přezkum. Nájem může být také automaticky obnoven. To se stane v případě, že nájemce byt užívá v dalších třech měsících poté, co nájem bytu skončil, a pronajímatel ho v ten čas nevyzval k opuštění bytu.